É comum que a família descubra uma irregularidade imobiliária somente quando precisa abrir o inventário. O imóvel foi comprado por contrato particular, a escritura nunca foi registrada, a construção não consta na matrícula ou o terreno ainda está em nome de um proprietário anterior.
Essas situações não têm uma solução única. Antes de escolher entre escritura, adjudicação compulsória, usucapião, retificação ou outra providência, é preciso identificar qual direito a pessoa falecida efetivamente possuía.
A matrícula é o primeiro documento a ser analisado
No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, o alienante continua a ser considerado proprietário perante o registro.
Por isso, a certidão de matrícula atualizada é o ponto de partida. Ela mostra quem aparece como proprietário, a descrição oficial do imóvel, os registros anteriores e a existência de ônus, indisponibilidades ou averbações.
Também é necessário comparar a matrícula com a realidade:
- o endereço e a área conferem?
- a construção está averbada?
- o estado civil e a qualificação do proprietário estão corretos?
- há contrato particular ou escritura ainda não registrada?
- existem desmembramentos, ampliações ou mudanças de numeração?
Contrato particular sem escritura ou registro
Se a pessoa falecida pagou pelo imóvel, recebeu a posse e guardou o contrato, mas não obteve a escritura, o inventário pode precisar tratar os direitos aquisitivos decorrentes do negócio. Depois, conforme os documentos e o comportamento do vendedor, pode ser necessária a formalização do título.
A adjudicação compulsória é uma das vias possíveis quando existe promessa de compra e venda ou cessão, o preço foi cumprido e não houve a outorga do título definitivo. A Lei de Registros Públicos também admite, em hipóteses próprias, o procedimento extrajudicial perante o registro de imóveis, com representação por advogado e documentação específica.
Isso não significa que qualquer recibo seja suficiente. É necessário reconstruir a cadeia do negócio, comprovar o pagamento, identificar o imóvel e verificar a situação dos contratantes e de seus sucessores.
Posse antiga e ausência de título
Quando não existe um título apto à transferência, mas há posse prolongada e exercida com características de dono, pode ser necessário avaliar a usucapião. O prazo e os requisitos variam conforme a modalidade.
A análise deve considerar a origem da posse, sua duração, a existência de oposição, o uso do imóvel, a área e a documentação disponível. A usucapião não deve ser tratada como um atalho genérico para qualquer irregularidade.
Construção não averbada ou divergência de área
Às vezes, o proprietário registral é a pessoa falecida, mas a matrícula não reflete a construção existente ou contém área e confrontações incompatíveis com a realidade. Nesses casos, a providência pode envolver documentos municipais, certidões, levantamento técnico, retificação registral e averbação da edificação.
A ordem das medidas depende da irregularidade. Nem sempre é necessário concluir toda a regularização antes de iniciar o inventário, mas é importante descrevê-la corretamente e planejar o que será exigido para registrar a partilha e permitir a futura venda ou utilização do imóvel.
O inventário e a regularização precisam conversar
Uma solução eficiente considera os dois procedimentos em conjunto. A partilha deve transmitir exatamente o direito que integra o espólio. A regularização, por sua vez, precisa reconhecer quem terá legitimidade para concluir os atos depois do falecimento.
Na prática, o diagnóstico costuma seguir quatro etapas:
- obter matrícula e certidões atualizadas;
- reunir contratos, recibos, plantas e documentos municipais;
- reconstruir a origem da aquisição e da posse;
- definir se a irregularidade será tratada antes, durante ou depois da partilha.
Começar pela documentação evita escolher um procedimento inadequado e reduz o risco de chegar ao final do inventário com um formal de partilha ou escritura que não possa ser registrado.