A família encontra um comprador, todos parecem concordar com o preço e surge uma solução prática: vender o imóvel antes de terminar o inventário. A negociação pode ajudar a pagar imposto, custas, dívidas do espólio ou simplesmente evitar que o bem permaneça vazio e gerando despesas.
A resposta curta é: a venda pode ser possível, mas não deve ser tratada como uma compra e venda comum assinada individualmente pelos herdeiros. Antes da partilha, o imóvel integra o espólio. A forma adequada depende de o inventário ser judicial ou extrajudicial, da existência de incapazes, de dívidas e indisponibilidades e da destinação do preço.
O imóvel passa imediatamente para os herdeiros?
Com a morte, a herança é transmitida aos herdeiros, conforme o princípio da saisine. Até a partilha, porém, o acervo permanece indivisível e é tratado como uma universalidade.
Na prática, cada herdeiro possui direitos sobre o conjunto da herança, e não a propriedade exclusiva de um quarto, uma sala ou determinado imóvel. Além disso, a matrícula continua em nome do falecido até o registro do título sucessório ou de outro título adequado.
Essa diferença explica por que os sucessores não devem assinar uma escritura comum como se o imóvel já estivesse formalmente em seus nomes.
Venda no inventário judicial
No inventário judicial, o art. 619, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece que o inventariante pode alienar bens depois de ouvidos os interessados e com autorização do juiz.
O pedido precisa demonstrar a conveniência da operação. É recomendável apresentar:
- matrícula e certidões atualizadas;
- avaliação ou elementos que comprovem a compatibilidade do preço;
- proposta e identificação do comprador;
- condições e prazo de pagamento;
- finalidade da venda;
- despesas, dívidas e tributos do espólio;
- indicação de como e onde o valor será mantido.
A concordância dos herdeiros facilita a análise, mas não substitui a autorização judicial. Havendo incapaz, conflito, credor ou dúvida sobre o preço, o controle tende a ser mais rigoroso.
Quando a autorização judicial costuma fazer sentido?
Não existe uma lista fechada. A alienação costuma ser justificável quando permite pagar ITCMD, custas e despesas necessárias, quitar dívida do espólio, evitar deterioração ou ocupação indevida, ou preservar o valor econômico do patrimônio.
O pedido fica mais frágil quando o preço não está demonstrado, existe conflito sobre a própria partilha, há suspeita de favorecimento de comprador ligado a um herdeiro ou não está claro qual será a destinação do dinheiro.
Sendo assim, não basta afirmar que apareceu uma boa oportunidade. É preciso transformar a urgência ou a vantagem econômica em fatos demonstráveis.
Para onde vai o dinheiro da venda?
Em regra, o valor substitui o imóvel no patrimônio do espólio. Ele não deve ser distribuído informalmente sem considerar dívidas, tributos, despesas e quinhões.
O juiz pode determinar depósito judicial, pagamento direto de obrigações específicas ou outra forma de controle. Se houver penhora, cessão anterior, indisponibilidade ou discussão em ação de família sobre a comunicabilidade do quinhão de um herdeiro, a destinação exige cuidado adicional.
É possível vender no inventário extrajudicial sem alvará?
Sim, desde que sejam cumpridos os requisitos próprios.
O art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 permite que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a alienar móveis e imóveis do espólio sem autorização judicial. Essa possibilidade não é uma autorização ampla para qualquer venda.
A escritura deve discriminar as despesas do inventário, vincular parte ou todo o preço ao pagamento dessas despesas, indicar os tributos e emolumentos e registrar a inexistência de indisponibilidade sobre bens dos herdeiros ou do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Também é exigida garantia real ou fidejussória prestada pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda. O prazo para pagamento das despesas não pode superar um ano contado da alienação.
Em Minas Gerais, o art. 209-A do Código de Normas dos serviços notariais e registrais reproduz essa possibilidade e detalha a documentação. O texto atualmente compilado também exige a menção do valor do imposto de transmissão, da data e do número da guia ou certidão correspondente.
Portanto, a via extrajudicial pode resolver justamente o problema da família que precisa vender um bem para pagar os custos do inventário. Contudo, a operação deve ser estruturada com o tabelião, o registro de imóveis e a assistência jurídica, respeitando todos os requisitos.
E se houver herdeiro menor ou incapaz?
A Resolução CNJ nº 35/2007 admite inventário extrajudicial com interessado menor ou incapaz em condições específicas. O quinhão deve ser atribuído em parte ideal em cada bem e é necessária manifestação favorável do Ministério Público.
Entretanto, a própria norma veda atos de disposição sobre os bens ou direitos do menor ou incapaz. Por isso, a venda que atinja sua participação não pode ser encaixada automaticamente na autorização extrajudicial do inventariante.
Nessas situações, é necessário examinar a via judicial e demonstrar a preservação do interesse do incapaz.
Cessão de direitos hereditários é a mesma coisa que venda do imóvel?
Não.
Antes da partilha, o herdeiro pode ceder seus direitos hereditários por escritura pública, observadas as regras do Código Civil. O objeto da cessão é sua posição econômica na herança ou no quinhão, e não necessariamente a propriedade individualizada de um imóvel.
A cessão isolada de um bem específico pode ser ineficaz se esse bem não for atribuído ao cedente na partilha. O adquirente também assume riscos ligados às dívidas do espólio, à preferência dos coerdeiros e ao resultado do inventário.
Quem anuncia que está vendendo “sua parte da casa” pode, no fim das contas, estar propondo uma operação diferente e mais arriscada do que uma compra e venda imobiliária comum.
Um contrato particular resolve?
Um contrato particular pode documentar obrigações, preço e condições, mas não substitui a escritura pública, a autorização judicial quando necessária nem o registro imobiliário.
Uma promessa condicionada à conclusão do inventário pode ser utilizada, desde que o contrato trate de prazos realistas, não obtenção da autorização, devolução do sinal, responsabilidade por tributos, posse, certidões e condições para o registro.
O problema está em prometer a transferência imediata de uma propriedade que ainda não pode ser registrada em nome do comprador.
Cuidados do comprador
O comprador deve analisar o processo ou a escritura de inventário, a matrícula atualizada, a cadeia dominial, a existência de testamento, dívidas, incapazes, ações e indisponibilidades.
Também precisa confirmar quem possui poderes para assinar e se o alvará ou a escritura corresponde exatamente ao preço e às condições negociadas.
Pagar diretamente a um único herdeiro, receber as chaves sem título registrável ou confiar apenas na afirmação de que todos concordam são riscos relevantes.
Cuidados dos herdeiros
Para os herdeiros, a primeira providência é definir por que a venda precisa ocorrer antes da partilha. Depois, é útil obter avaliação de mercado, levantar despesas e dívidas, verificar a tributação e apresentar uma proposta clara sobre a destinação do preço.
Também deve ser analisado se é melhor requerer autorização no inventário judicial, utilizar a hipótese de alienação extrajudicial vinculada às despesas, fazer cessão de direitos hereditários ou concluir a partilha antes da venda.
Vender antes ou concluir o inventário primeiro?
Não existe uma única resposta.
Quando o inventário está organizado, os tributos podem ser pagos e todos concordam, concluir a partilha antes da venda pode simplificar a operação registral. Quando o próprio imóvel é a fonte necessária para pagar as despesas, a alienação durante o inventário pode ser mais racional.
A estrutura adequada é aquela que permite ao comprador receber um título registrável e, ao mesmo tempo, preserva o espólio, os credores e o quinhão de cada sucessor.
Antes de assinar contrato ou receber valores, é necessário analisar a matrícula, a modalidade e o estágio do inventário, os herdeiros, as dívidas e a destinação do preço. Para conhecer a atuação do escritório em sucessões e regularização patrimonial, consulte as áreas de atuação ou a página de contato.
Fontes consultadas
- Código de Processo Civil, especialmente art. 619, I: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm
- Código Civil, especialmente arts. 1.784, 1.791 e 1.793: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Resolução CNJ nº 35/2007, especialmente arts. 11-A e 12-A: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/179
- Código de Normas de Minas Gerais, especialmente art. 209-A: https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc00932020.pdf
- Provimento Conjunto TJMG nº 142/2025: https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc01422025.pdf