O casamento termina, mas o financiamento continua. Um dos ex-cônjuges permanece no imóvel, o outro muda de endereço e ambos ainda aparecem como devedores no contrato bancário.
A partilha de imóvel financiado no divórcio precisa tratar separadamente dos direitos sobre o bem, das parcelas pagas e da dívida perante a instituição financeira.
O imóvel financiado entra na partilha?
A resposta depende do regime de bens, da data da aquisição, da origem dos valores e da separação de fato.
Na comunhão parcial, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento normalmente se comunicam. Se o financiamento começou antes do casamento, o imóvel pode continuar sendo particular, mas as parcelas pagas durante a sociedade conjugal podem gerar repercussão patrimonial.
O STJ possui decisões reconhecendo, conforme os fatos do processo, a comunicabilidade das parcelas pagas durante a relação. Isso não autoriza aplicar uma fórmula automática a todos os casos.
O que efetivamente está sendo dividido
Em um financiamento ainda não quitado, o casal não possui necessariamente a propriedade livre e integral. Pode haver alienação fiduciária em favor do banco.
A análise costuma envolver:
- direitos aquisitivos;
- entrada paga;
- parcelas quitadas durante a relação;
- saldo devedor;
- valorização e benfeitorias;
- recursos particulares comprovados;
- pagamentos posteriores à separação de fato.
Exemplo prático
Uma pessoa comprou o apartamento antes do casamento e pagou a entrada com recursos próprios. Durante o casamento, o casal pagou parte relevante das parcelas.
O fato de o contrato estar apenas em nome do comprador original não encerra a discussão. Pode ser necessário separar a parcela particular da repercussão econômica dos pagamentos feitos na constância da sociedade conjugal.
Quem paga depois da separação?
Entre o casal, é possível ajustar que apenas uma pessoa continuará pagando. Também pode haver compensação, venda futura ou divisão proporcional dos direitos.
Perante o banco, contudo, o acordo não é suficiente para excluir um devedor. A assunção da dívida depende do consentimento expresso do credor, conforme o art. 299 do Código Civil.
Enquanto o banco não aprovar a alteração contratual, quem assinou o financiamento pode continuar sujeito à cobrança, ainda que o divórcio atribua o imóvel ao outro ex-cônjuge.
O acordo pode ser feito por contrato particular?
O STJ decidiu em 2026 que a partilha consensual posterior ao divórcio deve observar a forma legal: escritura pública, quando atendidos os requisitos, ou processo judicial. Um contrato particular não basta para formalizar a transmissão patrimonial.
Isso não impede que o casal registre obrigações provisórias, mas o instrumento não substitui a partilha válida nem a anuência do banco.
Data da separação de fato
A separação de fato pode ser decisiva para delimitar o período de comunicação patrimonial. Parcelas pagas depois dela precisam ser examinadas conforme a origem dos recursos, a posse do imóvel e as obrigações assumidas.
Também pode surgir discussão sobre indenização pelo uso exclusivo ou sobre despesas de condomínio, tributos e manutenção.
Caminhos possíveis
As soluções mais comuns são:
- venda do imóvel e quitação do saldo;
- permanência de uma pessoa, com compensação à outra e aprovação bancária;
- manutenção temporária da titularidade ou dos direitos em comum;
- liquidação judicial dos valores quando não existe acordo.
Nenhuma dessas alternativas é automaticamente superior. A escolha depende de renda, saldo, valor de mercado, existência de filhos e viabilidade de refinanciamento.
Conclusão
A partilha de imóvel financiado no divórcio não deve ser resumida a “metade para cada um”. É preciso reconstruir a aquisição, identificar o que foi pago durante a relação e conferir quem continua obrigado perante o banco.
Um acordo claro precisa conversar com três documentos: a partilha, o contrato de financiamento e o registro imobiliário.
Para conhecer a área de Direito de Família ou apresentar uma situação concreta, consulte as informações de atuação e contato do site.
Fontes consultadas
- Código Civil: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- STJ — AREsp 3.181.919/MG: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=26%2F06%2F2026&num_registro=202600582686
- STJ — partilha não pode ser formalizada apenas por contrato particular: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/17042026-Partilha-de-bens-no-divorcio-nao-pode-ser-feita-por-contrato-particular--decide-Terceira-Turma.aspx